不必望屋興嘆 不用委屈住套房
預算600萬內 也能輕鬆擁有2～3房好家
2010年大新竹房市持續看俏，扮演房市火車頭的新竹市與竹北市繼續領銜衝刺，竹東、湖口、新豐等二線戰場緊追在後，新推預售建案蓄勢待發，農曆年後將全面進入白熱化階段。市場人士預料，雖然農曆年後首購型新推預售建案開價每坪將普遍站上18萬（含）以上，但由於眾案齊出，在供應量暴增的情況下，部分建案為求率先去化，會以略低於市場行情的低價策略來衝刺銷量；其他已進入成屋階段的首購型建案，仍將維持平價策略。換句話說，購屋者仍將有機會以400～600萬預算買到2～3房產品。（文／陸敬民。本文同時刊登壹週刊No.1房市月刊）
園區訂單回流 房市加溫
去年（2009）初，受到金融海嘯影響，大新竹房市欲振乏力，但在農曆年後情況即大幅改觀，新竹科學園區訂單回流，各大廠紛紛取消無薪假，經濟元氣恢復，連帶使萎靡已久的房市隨之復甦並加溫。到了四、五月間，新推預售建案如新竹市國賓飯店旁換屋型大樓案「一品院」、竹北市台科大重劃區首購型大樓案「台大映象」，與台鐵新豐車站附近首購型乙工透天案「大利市」等，上述建案甫進場便開出紅盤，令推案同業信心為之大振。
精華地段點火 房市延燒
隨後新竹市關埔計畫與竹北市台科大重劃區等精華地段扮演點火角色，一時間推案推案大增，關埔計畫除原本的「東京六本木」、「豐邑新竹1號」、「喬立有容」、寶佳與昌益機構成屋案等之外，新案如「豐邑RICH菁英會館」、「豐邑相對論」、「惠宇青雲」、「亞哥靜界」等紛紛進場，重新炒熱已停滯一段時間的在地房市。台科大重劃區則成為竹北房市試金石，「台大映象」熱賣後，「科大將」、「太睿觀」、「大境」、「原相」、「科大湛」、「希望」、「科大頌」、「太睿集」、「科大賀」、「草葉集」等案接續開張，且開價大都低於高鐵特區，形成預售案比成屋案還便宜的現象。
金融海嘯效應 低價搶市
分析「預售案開價低於成屋案」的現象，主要是受到2008下半年金融海嘯影響，土地與營建成本皆大幅下降所致，加上房市前景未明，建商採取延緩推案策略，2009上半年新進場的建案為求銷售順利，開價大多保守，以致竹北台科大重劃區首購型預售建案出現每坪13～14萬的價格，一時間吸引眾多投資客掃貨與自住型購屋者搶進。
影響所及，高鐵特區與新竹市郊等成屋案銷售還因此短暫停滯。台科大重劃區的產品有多迷人？以每坪14萬為例，34坪3房2廳2衛產品，在不含車位情況下約僅476萬，若B2車位50萬，總價不過526萬，幾乎回到竹北2006年房市水準。
2010新案 墊高150萬
無論基於成本或策略，只要建商開低價，對購屋者總是一件好事情，不過這樣的光景在2010年將逐漸成為絕響，因為土地與營造成本已大幅回升到2008上半年水準。換句話說，想在今年購屋置產的消費者，農曆年前後將是一個重點時機，過了這段時間，房價看漲的機率將遠高於看跌。
根據大新竹推案統計顯示，除少數建案外，首購型大樓案每坪開價將在18萬（含）以上；60坪左右首購型透天案每戶開價將在750萬（含）以上。至於換屋型大樓案每坪開價將普遍站上20萬，70坪左右透天案每戶將在1500萬以上。以每坪18萬為例，34坪3房2廳2衛產品，在不含車位情況下就要612萬，若B2車位65萬，總價將站上677萬，與2009年同類型產品價差高達150萬。
600萬購屋 要快狠準
想搶搭平價購屋列車的消費者，一定要把握「快狠準」原則：眼光要準、決心要狠、出手要快！目前預算600萬（含）內的熱門購屋地段首推新竹市與竹北市，具有地緣關係的購屋者不妨將眼光放在新竹市南寮、竹北西區商圈、竹中富貴段重劃區、竹東北興路帶狀商圈、湖口新工重劃區、台鐵湖口車站、新豐松林重劃區等。
根據調查，新竹市預算600萬內首購大樓案計有春福建設「涵美築」、春福建設「煙波行館」（餘屋）、雄基建設「原風景」（今年四月將以成屋進場）、宏家建設「森活」、盛裕建設「富宇文華苑」；700萬內透天案計有安利開發「安利富築」、芳林建設「晶華之旅」、吉立亞建設「玫瑰花園」等。
竹北市大樓案計有名發建設「三境」、潤達建設「i2」（挑高創意2～3房）、竹冠建設「台大映象」（餘屋）、旭嘉聯合科技「F1」（挑高創意2房）、閎基開發「夢享家SOFO」（挑高創意3房）；透天案計有晨寶建設「Maji能量別墅」、禾晟建設「豐穗No.3大麥町」（集村農舍）等。
竹中與竹東地區計有皇茂建設「藏觀」、禾榮建設「陽光沛納海」（挑高創意3～4房）、螢達建設「臻品墅」、詠倡建設「仰翠」等。湖口與新豐地區計有吉安嘉建設「旺築」、溪福建設「新成功錄」、宏連建設「時尚晶采」、達龍建設「達龍新天地」、陞鴻建設「成功大鎮」、欣祥建設「松林星都」、榮竹營造「曉峰大地」等。
表格 大新竹地區600萬內大樓速查表
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區域 |
案名 |
接待中心位置 |
電話 |
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新竹市八大學區 |
涵美築 |
新竹市東光路、忠孝路口 |
03-5751111 |
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新竹市交大南門 |
原風景 |
新竹市寶山路452巷旁 |
03-5635800 |
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新竹市南寮國小 |
森活 |
新竹市東大路四段、西濱路口 |
03-5369508 |
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新竹市舊社國小 |
富宇文華苑 |
新竹市湳雅街255號旁 |
03-5317070 |
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竹北市縣治三期 |
三境 |
竹北自強南路、福興東路口 |
03-6576588 |
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竹北市縣治二期 |
文化苑 |
竹北文興路一段、嘉豐六路口 |
03-6580680 |
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竹北市縣治二期 |
ｉ2 |
竹北自強南路139號旁 |
03-6673222 |
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竹北市縣治一期 |
Ｆ1 |
竹北縣政二路55號 |
03-5518522 |
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竹北火車站後站 |
夢享家 |
竹北光明六路125號 |
03-5587779 |
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竹中富貴段重劃區 |
藏觀 |
竹東中興路四段747號旁 |
03-5836599 |
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竹東火車站商圈 |
陽光沛納海 |
竹東北興路、興農街口 |
03-5955898 |
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湖口工業區商圈 |
旺築 |
湖口大智路三巷11號 |
03-5971515 |
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湖口工業區商圈 |
時尚晶采 |
湖口蘭州二街11-3號 |
03-5970288 |
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湖口火車站商圈 |
新成功錄 |
湖口成功路76-1號1樓 |
03-5995168 |
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新豐松林重劃區 |
松林星都 |
新豐松林街47號 |
03-5596666 |
整理／製表：陸敬民
表格 大新竹地區700萬內透天速查表
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區域 |
案名 |
接待中心位置 |
電話 |
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新竹市港南國小 |
安利富築 |
新竹市西濱路一段90號 |
03-5366338 |
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新竹市大庄商圈 |
晶華之旅 |
新竹市香村路300巷25弄 |
03-5308699 |
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新竹市南寮國小 |
玫瑰花園 |
新竹市東大路三段403號 |
03-5360068 |
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竹北市西區商圈 |
Maji能量別墅 |
竹北縣政九路135巷35號、家樂福對面 |
03-5588878 |
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竹北市西區商圈 |
豐穗No.3大麥町 |
竹北中正西路643號對面 |
03-5511155 |
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竹東火車站商圈 |
臻品墅 |
竹東北興路一段85號旁 |
03-5953668 |
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竹東下公館商圈 |
仰翠 |
竹東至善路底 |
03-5969599 |
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湖口火車站商圈 |
達龍新天地 |
湖口明德街183巷61號 |
03-5907770 |
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湖口火車站商圈 |
成功大鎮 |
湖口成功路、信勢國小對面 |
03-6992558 |
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新豐火車站商圈 |
曉峰大地 |
新豐榮華街127巷2弄19號 |
03-5577130 |
整理／製表：陸敬民
陸先生你好,
關於本文有一疑問想請教,上表中(大樓)縣治二期的富源文化苑,據我所知該建案最小坪數為48P,以目前的房價不含車位可以在600萬以內嗎?還是其中有什麼原因呢?另外請問富源建設的建材與施工品質如何?由於目前有考慮購買文化苑要自住,煩請陸先生解答,謝謝.
版主回覆：(02/04/2010 01:37:39 PM)
dear He-Man:
感謝你的指正！你講的是對的，「富源文化苑」總價已超過600萬甚多，應屬於優質首購或首換型產品。
1.就我了解，「富源文化苑」每坪牌價有可能在18萬上下（不是很確定），48坪總價約850萬上下（不含車位）。目前正處於潛銷期，建議你到接待中心現場洽詢。若你看了喜歡，誠意度高，不妨再請小姐幫你知會現場趙經理，說你是看了本站報導而來，請他再幫你爭取好價格。
2.議價部分要靠你自己，「富源文化苑」這個案子不是豪宅，個人研判沒有那種7折8折的空間，我的建議是出價不要低於牌價的9折，免得大家誤會一場。
3.「富源文化苑」地點與規劃設計都不錯，戶數也適中，富源建設在竹北也有許多業績實景，網路也沒什麼惡評。如果我是你，如果我要自住，這個案子會是我的選項之一。希望對你有幫助！
陸先生你好,
在富源文化苑附近, 未來會建一個汙水揚升廠, 這對周遭居住品質與房價不知是否會有影響? 煩請陸先生解答,謝謝.
版主回覆：(03/02/2010 05:46:39 AM)
dear JUNGLE:
感謝提供寶貴資訊，我先去了解一下，再向你報告！謝謝！
謝謝你! 昨天去看了樣品屋,建材用料與技術都很不錯! 如果地點附近無嫌惡設施的話,真的很適合居住!
版主回覆：(03/08/2010 03:57:54 AM)
dear JUNGLE:
我去了解過了。一點淺見供你參考：
1.地下是揚水廠，地上將做為停車場。
2.個人認為，那種等級的設施，應該不算是嫌惡設施，因為對安全無虞、對景觀也無害（地下化了）。
3.最低成交單價約16萬起跳，當然是較差的戶別。謝謝！
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dear JUNGLE:
那個案子好像漲價了一點點。
您好，我們是最近才開始接觸新案建，因為本來想買公學新成附近的二手屋，但一直沒有喜歡且價格較優的，所以才開始看新的案件，我們的預算是500萬／2~3房，有看了城市光廊的三房43坪，2f,加車位後開705萬給我們，覺得太貴，且新莊街路窄，想請教一下，不知道您有沒有什麼建議？另外，又有到靜界的廣告，也想去看看，不知道評價如何？謝謝您，麻煩您給我們一些建議？
版主回覆：(03/24/2010 04:15:53 PM)
dear Amy:
1.「城市光譜」應該快要賣完了，剩下的可能都是總價較高的戶別。
2.如果您堅持在關埔計畫落腳的話，那麼「亞哥靜界」和「豐邑相對論」應該有符合您預算的產品。
請您先去現場參觀，挑選好戶別（格局、單價、總價、車位樓層與價格）再跟我一起研究吧！
3.位於「豐邑相對論」旁的佳泰建設新案已經在蓋了，有空去瞧瞧工地現場吧（冷水坑溪、小公園旁）。
祝您購屋順利！
陸先生您好，今天去看了相對論,格局喜歡,6f,面西南,開價17萬/坪,您覺得是否有議價空間?
版主回覆：(03/24/2010 03:40:02 PM)
dear amy:
豐邑相對論6F面西南開價17W/P，若您真的喜歡，不妨從15W/P勇敢出價吧！將上限定在16～16.5W/P，應該不會太離譜。
不好意思，問了你一堆問題，麻煩您了！豐邑這建商評價好像不太好，不知道能不能信任？亞哥也是…
版主回覆：(03/24/2010 03:38:51 PM)
dear Amy:
基本上豐邑樹大招風，網路評價比較多爭議，不過換個角度來想，該公司至今依舊屹立不搖也是事實。
陸先生您好~
謝謝您回覆,對於一個什麼不懂的首購族,還真是頭大~還好有您可以提供建議,真是麻煩您了!!
您說位於「豐邑相對論」旁的佳泰建設新案,今天繞過去看看了,不知道那個建案叫什麼名字?因為我一直找不到它的資料…這個建案不錯嗎?
其實我們沒有一定要在關埔落腳,只是因為目前的工作位置在光復中學附近,附近建案的總價都超過預算,還是您有其他的建案可以提供?謝謝
版主回覆：(03/25/2010 02:12:52 PM)
dear amy:
感謝詢問。
1.佳泰建設採先建後售，還要一段時間才會公開。
2.光復中學附近的新案子除了「竹冠MBA」外，全新完工的「一品大觀」與「新光大道」都距離很近，再不然「春福涵美築」一定可以在你的預算內。
3.建議你以自備款金額（自備款要佔總金額的30%）來挑房子，這樣會比較務實。
希望對你有幫助！
靜界2房有9,10,12F,開價578~628,機械車位55~65,
建材普通,旁邊的水溝好像離很近,門口的道路是死巷嗎?
建設公司不知道好不好….
版主回覆：(03/25/2010 02:23:09 PM)
dear amy:
感謝詢問。
1.「亞哥靜界」在目前的市場行情算是相對低廉的。
2.門口的道路（應該是龍山東路），照目前情況來看，屬於無尾巷，除非規劃打通，不然不能通行汽車。
3.建設公司來自台中，好不好我不知道，你可以上網查一下。
希望對你有幫助！
Dear 陸sir
最近看了二個預售屋：一個是高鐵的『 宏觀大器 C-10 』另一個是 縣三的『 三境 – 面豆子埔溪-7F』，就目前的生活機能來看，三境的是比較理想，宏觀大器強調的是未來的交通便捷與發展性，二者就目前來說各有好壞。開出來的價錢大約也落在 17-18萬上下。
我各人目前比較喜歡三境的地點，但他們的價格真的很硬，由於樣品屋尚未好，所以無法看見此建案的配件是否 OK。
請問名發建設的品質是否不錯 ?? 好像是高雄的建商。
請問陸’R就這二個建案來看：你比較推薦那個 ?? 此二個建案的價位落在哪個區間，或是有更好的建議呢??
版主回覆：(03/26/2010 05:46:34 PM)
dear Joyce:
「豐邑宏觀大器」已進場，「仁發三境」昨天正式公開，兩家我都還沒有正式拜訪，請等我拜訪、了解過後，再向你報告。謝謝！
陸大哥你好:
最近看了幾個建案,藏觀,SOFO等
不知道對於首購一族有什麼建議的? 目前是進場的時機嗎?
會不會買在高點?
另外像竹北西區的便宜透天,不知道是否適合?
問題多,麻煩你了
版主回覆：(03/26/2010 05:56:13 PM)
dear u8806613:
感謝詢問。
1.首購第一次購屋，若財力許可，建議儘量挑選主流規格產品，「藏觀」VS「SOFO」，前者為主流產品。
2.只要你有需求，預算許可，又喜歡某案子的話，任何時機都是進場時機。
3.受到某些媒體誤導，不少人將房子誤認為投資商品，而非民生必需品，所以對房子會有錯誤的期待，也就是希望自己買在低點，賣在高點，心態就跟投資客一樣。但自住終究不是投資，自住若能獲利，往往一開始並非基於投資理由而購買。房子一住就是十年八年，為了能否省個1～2W/P的價差去跟時間賭，不見得是最明智的，因為即便2～3年後房價下滑，我相信總還是會有一群人不會買，因為他們那時候又會覺得跌得不夠多，然後又在那期待是不是能更低。總是在這樣的Loop裡繞不出來。
4.竹北西區我知道的多是新案，「Maji」屬於一般透天，主力總價約700多萬；「大麥町」是集村農舍，前院停車、大棟距是特色。
希望對你有幫助！預祝你購屋順利！
我是首購族.. 4/9也是我第一次去看房..我去看三境..可是銷售員給我的感覺超差的..而且一整個瞧不起人..價格也超硬..不給殺價..不知道是竹北房子太好賣..還是那家建商的銷售員都是這樣..反正給我的感覺超不好的..
版主回覆：(04/13/2010 03:01:47 PM)
dear 小豬：
感謝提供寶貴購屋資訊。我會將你的寶貴意見反映給「三境」現場，請他們有則改進，無則嘉勉。另外，人與人的互動是動態的，隨時在微調與修正，我猜想或許你出價的價格是不是太低？例如低於16W/P？讓他們覺得剛才的介紹是白忙一場？也或者互動當中有什麼眼神、嘴角等肢體動作引起誤會也說不定？總之買賣不成仁義在，請不要因為這點小事就壞了你的購屋心情。謝謝！
我對太睿集有興趣~因為他剩下戶數不多~我是否有機會能以16w/p以下去談
版主回覆：(04/27/2010 04:17:28 PM)
dear 大頭：
「太睿觀」16W/P有可能，「太睿集」比較難，你可以問問看現場專案經理「寶哥」，他人挺誠懇實在的，他會給你最確切的資訊。誠摯的祝你購屋順利！
陸大哥，請教一下
最近看了竹北的水林園2房產品，可惜價格居高不下隨便都要550萬以上還是低樓層的，業務也一直打來說以後竹北將看不到1p/1字頭的價格，都要2x起跳了，我本來很希望規劃在500內含車位，但是想了想水林園的地點，離高鐵也遠，將來好像也沒有捷運的規劃，不知此產品是否值得考慮呢?其實之前也看過水花園那時沒買，結果到了水林園又賣更高，難道房價真要一直漲上去嗎?
版主回覆：(04/27/2010 04:28:17 PM)
dear popo:
「富宇水林園」開價高於「富宇水花園」是常態，如果你喜歡這案子，又負擔得起，建議你議個可以接受的價格就入手，如果實在有困難，可問問現場有沒有「水花園」餘屋或轉手物件可以參考。個人認為，房價和景氣一樣，也是會波動的，只不過沒有人抓得準波動的幅度與頻率。祝你購屋順利！
看不到1X萬是話術吧，竹北可開發的地方很多，不是每個都會走中高階
離高鐵遠也不是壞事，畢竟靠近高鐵附近機能沒起來
水林園算高鐵區中段，附近至少有點機能，大案子也多(坤山、富源、豐邑等)
兩房是面南但離透天比較近，建議只考慮5樓以上不會被擋到(6樓更OK)
另外他的車位比一般貴10萬
版主回覆：(04/27/2010 04:22:09 PM)
dear NEI:
同意你對話術的看法。個人研判短中期內竹北重劃區還是會有一字頭的產品，不過若無重大事件，下半年幾個重要地段如光明六路東一/二段、文興路、福星東路、嘉豐南路、自強南北路周邊200m內等，新案普遍開價站上20W/P將不意外。
想請問陸大：
富宇在高鐵區幾個 水x園系列案子，以地點來說（自住且保值），您會比較推薦哪個呢？謝謝分享
版主回覆：(04/21/2013 04:23:25 PM)
感謝詢問。基於客觀中立原則，筆者不宜向格友推薦任何建案，建議您事先前往各工地瀏覽，篩選出一兩筆中意的建案與戶別，我們再一起研究。令，目前富宇「水」系列在銷建案只有「水涵園」，其他都賣完了，如欲購買「水」系列他案要到本站「交易」專區尋找或找仲介。謝謝！
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