本文導讀：看完這一篇，您將會了解為什麼我們要為新竹投資人撰寫這篇文章，以及新竹辦公室（含廠辦）產品在市場上的投資潛力。
新竹市預售屋新案每坪成交價來到6字頭新高，投資置產從此進入高風險區，許多投資人不禁要問：「6字頭還有肉嗎？」
投資人的疑問，也正是目前新竹房市面臨的難題。
的確，過去兩年來，新竹預售屋新案房價從不到3字頭飆破6字頭，就算把心一橫、出手進場，到時候被內政部「禁止換約」政策逼到交屋，損失3～5年施工期的機會成本，再加上前面還有眾多3～5字頭進場的投資人，必須要考慮「多殺多」的風險。
就算最後撐到交屋，一旦轉售沒利潤、出租價位又不夠高，反而倒貼房貸差額，怎麼看都是一件令人頭疼的投資。
住宅市場房價一直飆，房價從蛋黃區一路飆漲到蛋殼區。現在就連遠離竹科、被視為「偏鄉」的預售屋新案，開價竟然也漲到4字頭!?
所謂「是可忍、孰不可忍」，對於沒有理由、沒有邏輯，一味亂漲的住宅市場，投資人有什麼應對之道嗎？
為什麼不轉投資辦公室產品？
對呀！為什麼不看辦公室市場？
新竹地區的辦公室市場，曾有過一番榮景，包括竹北縣治二期重劃區的「愛因斯坦」、「竹科俠隱」、「九龍世第」；台科大重劃區的「富宇財經」、「竹益OL」、「京茂River1」，以及高鐵特區的「馥邑雙星」、「置地廣場」、「仁發APEC」，還有台元旁「B&W樹位光廊」，以及散置在新竹東區和香山區一帶的辦公室。
可以這麼說，過去兩年，新竹投資人花太多時間關注飆漲的住宅投資市場，反而對辦公室生疏了。
所幸現在終於有適合投資人入手的辦公室項目：大綠景‧景觀科技園區（以下簡稱「大綠景」）
在投資辦公室之前，先要了解老闆（租客）在想什麼。
老闆選辦公室，先看位置是否好記、交通是否便利。「大綠景」基地座落新竹市東區景觀大道與客雅大道口，位置超好記！基地近牛埔商圈與新竹市區，本（5）月底公道三新闢道路將全線完工，從「大綠景」經公道三可無縫銜接台68，無論到竹北、竹科、竹東，還是南寮，都在彈指之間。
若從景觀大道上茄苳國3，則能透過系統交流道銜接國1，南來北往只有「太便利」可以形容！更重要的是，交通部規劃中的五陽高架道路，在新竹只在系統交流道同時設有北上與南下匝道，等於是為老闆開闢的通商大道，沒有比這個更吸引老闆的了。
老闆選辦公室，第二看是否好停車。「大綠景」基地近市區，享有市區的各種便利，又不被市區的塞車和難停車問題所困擾。加上「大綠景」規劃地上8層、地下3層，停車空間充裕，無論自家員工停車，或是訪客臨停，都不會像市區辦公室那樣麻煩。
確認「大綠景」的先天條件能夠滿足老闆的需求後，投資人再精算影響投報率的主要項目，這包括：入手房價、機會成本與出租效益。
目前新竹市預售屋新案房價，從實價登錄來看，住宅產品4字頭已成普遍常態，5字頭和6字頭也不少，極少數新案更傳出挑戰7字頭甚至8字頭！「大綠景」只要2字頭起，公設比不到33%，這價格在不僅友善，而且易於創造投報率。
從機會成本來看，新竹坊間預售屋新案，工期動輒5年以上，驗屋交屋後還牽涉繁瑣的裝潢入住等程序，這些過程對於「大綠景」而言，投資人都可以縮短來看，因為辦公室不需要繁瑣的裝潢，也不需要附家具，只要天花板、地板和水電沒問題便能出租，立即啟動現金流，大幅節省投資人寶貴的時間。
出租效益則是「大綠景」接待中心的主要訴求。接待中心表示，他們提供「大綠景」的投資人包租3年服務，3年後看是要繼續出租或是轉租為賣都可以。從積極的角度來看，包租3年等於是幫投資人塑造並維持整棟辦公室的租金行情，未來極有機會待價而沽；從消極的角度來看，等於是再幫投資人開了隱形的槓桿，讓投資人不用擔心交屋之後的租客來源。
住週看法：
只要非以自住為主的購屋行為，十之八九皆為投資。投資看的是投報率，投報率看似理性數字，其實隱藏許多看不見的變數與成本，而情感本身，便是一種會干擾判斷的變數，一不小心就會大幅增加投資人的成本。所以，投資人在衡量標的物時，請抽離對於標的物本身的情感，將其還原成一筆投資項目，才是理性的投資行為。
好比說，您要投資新竹住宅產品，您個人偏好歐式古典建築風格，結果您被這項個人偏好干擾了判斷，以A級價格入手B級地段的C級產品，造成您預算明顯增加、維護費用提高、租金難以拉抬，甚至日後脫手不易等。
目前新竹的預售屋投資就面臨類似的情況，外部因素有政府打房，禁止換約的風險大幅提高，內部有房價非理性飆漲，屆時無論轉售或出租，投資人恐難以達到理想的報酬率。若寄希望於房價再度飆漲，則是不切實際的。
進階型的投資人，不會被標的物所限制，只要能打敗大盤且具有中長期投資報酬的標的物，進可攻（增值），退可守（避險），就是資金的最佳去處。如今，擺在眼前最具話題性的標的物：辦公室，的確值得花心思去了解。從這個標準來看「大綠景」，無疑是投資人拓展房市眼界的絕佳機會！
大綠景F PARK‧景觀科技園區基本資料：
聯絡電話：03-5303288
投資興建：閎基開發（老字號建商）
基地位置：新竹市香山區茄冬景觀大道與客雅大道交叉口
基地面積：1546.4坪
樓層範圍：地上8層、地下3層
坪數範圍：78～777坪
單價範圍：每坪27～33萬
戶數範圍：67單元
備註事項：包租3年
本案官網：https://www.hong-gi.com.tw/cases-in.php?id=40
