[專題報導]隱藏風險難想像 沒做功課易失敗

業者說法：相關證照要齊備

錢進海外不僅投資人要謹慎，就連業者在投入資源開發前也要停看聽。曾操盤柬埔寨首都金邊某預售大樓案的業者程國凱(上圖左)透露，一些在台灣理所當然的事到了海外完全不一樣，像台灣土地與營造成本可輕易概估，但柬國原物料價格高昂，加上技術工少、勞工水準參差不齊，營造成本不容易拿捏。

上述還是相對單純的問題，若開發商在不熟悉當地法令規範的情況下貿然購地推案銷售極可能遇到傻眼的事。像是車位無獨立權狀，車位所有權歸開發商，這就造成投資人買房子不會買車位(因無獨立權狀)，所以住戶(車主)都要向開發商租車位，開發商必須投注人力在車位租賃與管理上，無法真正結案。還有，柬國並無管委會相關規範，所以開發商要想辦法找到適合的物業公司來管理維護社區，但有實際管理經驗且營運穩定的物業公司不好找，這又是一個頭痛的問題。

銷售證是開發商向中央繳交規費跟稅金後才能取得的證書，包括工程保證金、工程保險費、開發商負責人財力證明、當地開業證明、買賣合約書與價格表等，全部辦妥後，國土開發部才會核發銷售證准予銷售。至於軟卡則是地方政府所核發的權狀，僅供參考；硬卡則是國土開發部核發的權狀，相當於台灣的使用執照，必須要拿到硬卡才真正算是完工交屋。

程國凱提醒投資人一定要確認業者的證照是齊全的，同時也要搞懂當地稅賦如第1次過戶的交易稅與每年的房屋稅等，最後是要多打聽開發商財力、信譽及配合的銀行，才能降低風險。

專家建議：一定要做足功課

海外不動產專業投資人陳啟明(上圖右)說，投資海外不動產失利原因多為投資人事前沒做好功課，其次是業者並未誠實告知當地真實狀況，造成投資人誤判。以東協為例，有很多建案銷售根本是在墊差價，末端投資人買到的價錢已經很高，加上房貸利率也偏高，在當地不僅轉賣不掉，也租不到業者宣稱的好價錢，甚至不足以支付當地房貸利息。

還有一種是投資海外中古屋，有些投資人買到的房子其實是很破爛的二手屋，光維修費用就比買的價錢高很多，但投資人在台灣，並不了解當地情況。

陳啟明認為，不動產增值條件一是經濟發展、一是人口紅利，相較於台北低得不合理的投報率，投資海外不動產本應有利可圖，但並非每個國家的不動產都會增值。以日本為例，雖然2020年東京奧運讓目前東京不動產看似火紅，但實際上日本面臨人口老化與繁瑣稅金，只看到匯率一直漲，空屋率反而越來越高。

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