[人物專欄] 不動產週記03：小心踩到投資地雷

日前媒體報導，新北市淡水區某個大樓社區有人承租欲開設安養中心，卻遭到住戶反對。管委會以社區規約禁止八大行業與安養院進駐為理由，向法院提告驅離。但士林地院認為這是住戶濫用權利，判管委會敗訴。(點此連結新聞來源)

這棟樓只看外觀，就是個樓下做商用，樓上做住家的普通大樓，對於住在樓上的人而言，在樓下開設安養中心顯然會影響居住安寧(救護車進出)，或者有病菌傳染風險，而且管委會社區公約也寫了安養院不得進駐，看起來合情合理又合法，為何最後法官卻判安養中心勝訴？難道住戶的權益就活該被犧牲？

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其實，問題就藏在這個社區所座落的土地使用分區裡，今天來討論如何用一些免費的工具來檢測自己所住的社區，或是即將投資的標的會不會有潛藏的問題。

1.查詢社區地址：從新聞裡可以知道這是位於新北市淡水區的「理想家社區」(上上圖)，可以到「e樓網」用這些線索查到該社區地址是在淡水區民族路50巷內(上圖)，離竹圍捷運站和馬偕醫院都不遠，的確是開設養護中心的好位置。

2.查詢土地使用分區：接著到「新北市城鄉服務網」查詢該社區土地使用分區(上圖)，利用右邊選項的門牌地址查詢，可以看到左圖的紅色圖釘落在一塊紅色的區域，地號390應該就是理想家社區坐落的土地。它的使用分區是「商業區(二)」，新北市政府的法令是允許可以在商業區土地上做安養中心使用。因此住戶的抗議反而於法無據。甚至再調出整棟大樓的使用執照來看(下圖)，樓上的建號全部登記為辦公室使用，如果要更改為住家，還必須要進行變更目的申請，進行相關檢測。雖然這個問題政府執法尚為寬鬆，但從這角度看來，樓上這些抗議的住戶，其居住權本身是否合法，也頗值得商榷。

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利用上述這些免費工具，相信讀者對於本案業者與住戶兩邊誰比較合法合理，已經有了心證。

從實務來看又有什麼要注意的地方呢？

對於住戶而言，當然最好不要選擇謄本為「商業用、工業用、一般事務所」等登記用途的房子來住，隨著政府執法態度改變，日後可能會產生新的困擾。另外，選擇商業區地目做為住宅使用的房子，固然擁有生活機能便利的優點，但也有可能發生嫌惡設施進駐的風險。一勞永逸的方法，就是選擇住宅區的房子(如上圖右下角黃色部分)，政府法令規定住宅區不得做大規模商業使用，小規模商業使用有時也需附條件同意，因此可以保障居家的安寧。

對於投資者而言，住辦混合大樓向來不是最好的投資標的，尤其是當想開設的行業是嫌惡設施的時候，即使法令允許，管委會也可能用各種手段來阻止其進駐。縱使管委會在法律上有瑕疵，投資客打官司不見得會輸，但以「理想家社區」為例，結果投資客承租至今只能空置，裝潢和租金等成本遲遲無法回收。因此，若可以的話，安養中心最好還是找個位於商業區且商用比例高的大樓社區，比較不會遭遇住戶抗議的風險。但要找到出入口寬度適當、設置無障礙空間、區位優良且就醫方便等符合各方面條件的安養中心絕不容易，這也是為什麼投資商用不動產時，最難的往往是找到適合物件的原因。

不管是要購屋自住還是投資，土地使用分區都是第一需要收集的資訊，由此可見投資前先諮詢一下專業朋友意見有多重要！

海苔，台北人，某國立大學經濟系畢業後，現在在某大型估價事務所上班。 學習不動產知識，並用英日文能力在公司混口飯吃的同時， 也喜歡學習國外的房地產生態，看看能不能在台灣開發新的商業模式。 喜歡喝點酒，看書，看007電影，將來的目標是成為專業的不動產投資人。 Email：primebrew007@gmail.com