[週五專欄] PK話題04：來函照登

讀者來函照登（已獲得對方同意刊登）：

Dear 陸敬民,

您好，不好意思打擾您！
我本身是新竹人。最近在關注昌益二重埔的這個建案，
在網路上做了些功課，看了許多blog也留了一些資訊。
最近有逛到您的blog，想請教您對此建案的看法。

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因和男友規畫將來會在新竹買房，與同事討論覺得昌益此建案不錯。
優點最大的地方式猜想價格低廉(近日有仲介說約在15W每坪)。
另外是覺得昌益看來有規劃要蓋兩期，那附近機能應該會再慢慢起來。

自己實地走訪是覺得附近生活機能有點差，
從建案唯一出來得出入口，若道時真有700戶住戶，
出入道路有點小，絕對會塞車。
另外，若無汽車使用機車交通工具，期到園區似乎要30分左右。

父母的評價是覺得二重埔開到15W太貴，覺得還不如買荷蘭村or其它中古房屋。
近新竹市中心，生活機能就好，售價又便宜。

但因我和男友一來想住新屋，二來覺得若萬一買了預售屋後想換屋在轉手就好。
請教您對此建案看法?
每坪售價多少您覺得合理呢?
另外，若購入您覺得屆時換屋轉賣機率高嗎？

目前聽仲介與同事討論感覺，此案很多人詢問。
但不知道是投資客，還是真的想去那邊住的。
若您有空在幫忙回覆，萬分感謝！

網友 敬上

我的回覆如下：

1.這案子可以預期是投資客的大熱門！無論總銷與案量都是近年之最！不管11月正式開賣是13萬還是15萬，應該都會造成排隊搶購的熱潮。從本週末開始一直到11月上中旬都是紅色警戒時間，妳不妨撥空去瞧瞧這案子接待中心寬廣宏偉的停車場，幾乎就是為了容納眾多人潮而設計的。
2.按照過去的經驗，即便妳屆時排除萬難進入接待中心，可以預期的是妳幾乎沒有太多深思熟慮的時間可以慢慢挑選，現場熱絡的搶購氣氛也不允許妳慢慢來。建議妳先去下載這案子的平面圖高清版，屆時上了桌就直接把中意的戶別秀出來，然後看看賣方有沒有貨這樣。
3.價格方面，可以預期的是妳也沒有什麼議價的空間。根據過去的經驗，開價折扣多少後就是鐵板一塊，妳幾乎只剩下接受與否，通常賣方幾乎不會有什麼美國時間跟你議價的，所以也不存在什麼價格合理不合理的問題。
4.妳如果要買就儘量搶第一期第一手的貨。根據過去的經驗，無論是自住或投資，近年買他們家案子的消費者後來轉手幾乎都賺錢，但最好是第一期第一手。
5.妳信中提到的的考量，幾乎代表絕大多數消費者的考量，無論工研院或竹科的消費者，都會在意那一條小小的出入通道。站在真心關懷購屋者的立場，建商真的要好好處理社區聯外道路的問題，畢竟700多戶x3期的威力不能小看！
6.最後，這案子大多數條件皆符合該公司過去令人熟悉的美好經驗，像是量體、坪數、座向、中庭、公設，甚至建材設備等，唯一與過去經驗不同的是，這是「新竹縣竹東鎮」的案子，並不是「新竹市公道五路」、也不是「新竹市關埔計畫」，更不是「新竹市中華路」的案子，地段與生活機能皆無法與該公司過去推案相提並論，因此這案子只對工研院與竹科從業人員及投資客有意義，但對其他消費者的吸引力則有待觀察。

以上是我的淺見，謝謝妳撥冗閱覽，並預祝妳買到心目中理想的家！

陸敬民@住宅週報 2013-10-31