[活動預告]不景氣持續獲利秘辛(3/4)

魯蛇的投資財務實例

【消息稿】有認真算算你正在出租的物件資產了嗎？你會失望的，因為十之八九並不是享受在其中的收租樂趣，而是因為沒有辦法只好先出租補開銷，置產投資觀念完全本末倒置。

一般「現金投報率」的計算方式是以「(收入-成本)/房屋總價」
那麼「貸款投報率」的計算方式以「收入-成本)/本金總額」

一個是1:1無槓桿的計算方式，一個是貸款加入槓桿的計算方式。當然貸款有很多種類型，總價5成的套房至8成以上的超貸，20年的還款期到40年的延展期，平均利息等等都會影響到你的投報率。

那麼成本就是很重要也是大多數人投資置產會忽略的事情，如果你善於計算時間價值與耗損，會發現認真看待自己的投資物件與想法計畫是件非常重要的事。

A.假設總價1,000萬的預售屋付了2成自備款換約賺了50萬，那麼你的投報率就是〈50萬/在你手上時間的支出成本〉。當然如果你沒賠售的前提之下(記得工程期款隨時間自備本金越繳越多)。

B.假設總價1,000萬的成本(或放到成屋)，自備了3成其餘貸款，此時你開始了時間計算成本(利息)與時間耗損(原本打算成屋前換約)，在你把房子賣掉之前，這些都是實際損失與隱性損失，那麼成功出售了，必須負擔土地增值稅(放越久越多)，房地合一(最高價差45%)，交易所得(最高40%)，每年負擔的房屋稅(大幅調升)，假使你賺得了100萬價差，真正到你手上入你口袋的也所剩無幾，更別說現在的環境能讓你輕而易舉就可以賺得100萬價差，可能放了兩、三年都達不到這目標，那麼如果你是預售開始取得，你的投報率就是(收入-所有成本)/你投入的總本金(包含裝潢家電家具)。

C.原本就打算出租，租金也許很漂亮，但房價卻高居不下，房價在高峰期的增值空間租金卻長年不漲，導致投報率越來越低低到不能看，再來就是新竹大部分區域租屋市場是來自於「竹科」，當景氣不好之時上班時間少了，這些空置率高得嚇人，平均算起，你可能開始要擔心你的租客來源了，租金在漂亮也於事無補，在新竹與竹北，店面有2%的租金「純利」投報，是「非常好」的表現，若加上空置率，你可能只有「小數點的%數」投報，套房勉強可以拉到接近3%，但若加上空置期與成本，2%左右也是常態，其他2/3/4房，有長期租客找上你就是有福氣好運來，不然基本上都是在養蚊子，投報率也更是低的嚇人。

若要算上貸款槓桿的投報率，數據只有一種結論，「租金收益若不能大於本息攤還的支出」，投報率就是越算越低，所以有開始在認真算算你正在出租的物件資產了嗎？你會失望的，因為十之八九並不是享受在其中的收租樂趣，而是「因為沒有辦法只好先出租補開銷」，置產投資觀念完全本末倒置。(圖文來源：200億房市操盤手)

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