擺脫急跌潮 建商開始佈局 看好2018年房市發展
2017年即將結束，各產業皆全力衝刺最後業績，房地產也不例外！一反當年2015年初開始衰跌的態勢，歷經2年修正期，近期房市明顯回溫，在這期間除了推案量遞減、價格修正之外，各大建商相繼推出讓利專案、縮減推案坪數，壓低總價迎接市場趨勢，先前住宅週報更統計建商未來購地推案表格，發現建商開始佈局，消費者注意到了嗎？(文/鄧淑還)
跳離房市寒冬
土地是房地產的原料，原料上漲，房屋商品價格也會上漲，由於土地是不可再生的資源，地主往往堅守價格更甚至哄抬價格，獲利成數只增不減，但2014年底、2015年初的土地交易明顯降溫，面臨近10年來最多利空消息壟罩，一掃以往幾年房價向上不變的趨勢，大多數房市氛圍看空，也反映到實際買賣價格，土地買賣不再成為穩定獲利法則，在這不穩定的局勢下，建商減緩土地購入速度，更有些建商為了資金周轉而出售土地，代銷接案也趨於保守，有業者戲稱這段時間簡直是房市寒冬！
歷經2年修正期，現已擺脫急跌潮，整體房市走向大致底定，房市明顯回暖建商也開始佈局，而這些同樣從土地買賣就可觀察到！業界知名人士透露目前各大建商積極看地，若是新竹市、竹北的土地價格低於每坪60萬內就會考慮入手！新竹市發展多年，生活機能相當豐富，重劃區每有消息各大建商便相繼購地插旗！就以今年推案大爆發的光埔重劃區、金雅重劃區做為2大代表！光埔重劃區向來是竹科人看屋重點區，不但進出園區快、聯外交通發達，同時兼具生活機能與學區，幾乎8成以上都是竹科自住消費客群！近期區內大地主全球人壽住宅開發案更是吸睛，還未推出就引起各界討論，日前興富發與全球人壽合建的竹科悦揚率先開賣，規劃24-38坪2-3房，開價每坪26-30萬起，初開賣每週來人百餘組，是相當亮眼的表現，同時讓人不禁思考房市寒冬已過？竹科悦揚打頭陣，隨後而來的是全球人壽與富宇合建案，估計同樣也是走小坪數為主，可預見房市後續的活絡熱度！
重劃區大熱門
除了光埔重劃區，在新竹北區的金雅重劃區也是今年房市新星！本重劃區位居台68武陵路匝道附近，擁湳雅大潤發成熟生活機能，部分路段有建築高度限制。根據了解金雅重劃區土地已經飽和，區內有逾10家建商(新家華、鴻柏、碩太、竹慶、旭唐(大豪)、鑫輝、誠宜建設、大豪等)實在不容小覷！剛開始其實不少業者對於此區不抱期待，畢竟距南寮、空軍基地皆不遠，在房價拉抬上較無優勢，但後續推案卻明顯看出新竹北區人地緣黏著性高+購屋能力強，大樓每坪開價26-29萬去化程度相當快！短短2個月就銷售約8成，跌破一堆人眼鏡！
築底2017看好2018
除了金雅與光埔兩大重劃區相繼發光，預計2018年推案數也相當多！籌備多年竹科門口介壽路陸續有消息露出，讓人相當期待；昌禾建設、嘉頤建設在食品路、南大路也會相繼推出大樓產品；南寮地區則有寶佳建設的土地，寶佳向來為市場派，價格總在區域偏低，預估也會引起一股購買熱潮！
相較之前建商採保守戰略、銷庫存不買地的情形，建商在今年可說是戰力十足，相當積極購入土地，加上土建融利率下降，更增添建商看好後勢發展！再回頭看2017年1-9月全國核發建物建照件數及總樓地板面積分別為18,421件及2,158萬平方公尺，較去年同期分別增11.7%及9.7%，為近3年首次轉呈增勢，大家是否也嗅出房市回暖的訊息了？
自住消費者出籠
建商信心回來了，那麼消費者呢？其實從調查數據看來，投資人與自住型消費者的購買力依舊存在！根據財政部財政資訊中心調查顯示，全台各村里所得中位數排名前14名都在新竹縣市，直到第15名才出現台北市內湖區的寶湖里。其中新竹市關新里(243萬)、竹北市東平里(183萬)和鹿場里(177萬)穩坐前三名，而且關新里所得中位數成長也相當驚人，與2016年調查相比，增長了21.9萬！這個數字簡直是跳躍性的成長，不容小覷！
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名次 |
區 |
里 |
平均數 |
中位數 |
|
1 |
新竹東區 |
關新里 |
2945 |
2425 |
|
2 |
竹縣竹北 |
東平里 |
2340 |
1832 |
|
3 |
竹縣竹北 |
鹿場里 |
2443 |
1767 |
|
4 |
竹縣竹北 |
十興里 |
1989 |
1588 |
|
5 |
竹縣竹北 |
中興里 |
2291 |
1573 |
|
6 |
新竹東區 |
豐功里 |
2268 |
1543 |
|
7 |
新竹東區 |
龍山里 |
2019 |
1526 |
|
8 |
新竹東區 |
光明里 |
2457 |
1467 |
|
9 |
竹縣竹北 |
北興里 |
1938 |
1431 |
|
10 |
竹縣竹北 |
興安里 |
1947 |
1387 |
|
11 |
新竹東區 |
東勢里 |
2005 |
1310 |
|
12 |
竹縣竹北 |
隘口里 |
1995 |
1295 |
|
13 |
竹縣竹北 |
斗崙里 |
1879 |
1291 |
|
14 |
新竹東區 |
綠水里 |
1858 |
1232 |
|
15 |
台北內湖 |
寶湖里 |
2057 |
1269 |
民眾購買力仍存
購買力的另一指標是房價所得比，單位為年，數字越大表示當地民眾必須付出更多的購屋資金。根據內政部營建署發布106年度第2季房價負擔能力指標統計成果，可以看到台北市與新北市的數字大幅背離全國平均值，顯示今後有修正的壓力，新竹縣市是低於全國平均值，同樣貸款負擔率也是低於全國平均值，這證明新竹縣市民眾的購買力依舊存在，因此建商與代銷業者對於新竹房市後續發展無須太過悲觀！
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排名 |
縣市 |
房價所得比 |
貸款負擔率 |
|
1 |
台北市 |
15.64年 |
64.29% |
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2 |
新北市 |
12.70年 |
52.19% |
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3 |
新竹市 |
8.79年 |
36.14% |
|
4 |
新竹縣 |
8.74年 |
35.93% |
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5 |
桃園市 |
8.30年 |
34.10% |
|
6 |
苗栗縣 |
8.03年 |
33.03% |
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* |
全國 |
9.46年 |
38.90% |
房市回歸自住屬性
在建商信心回穩、消費者購買力存在的情形下，房市有健康成長的趨勢！正如同先前所說建案價格修正後，不少自住客群相繼回籠，少數建案更引起搶購熱潮！除了地點與品牌力加持，可以觀察到近幾年建商規劃坪數偏於保守，為的就是壓低總價，因此市面上出現不少2-3房產品，或是以往40坪做大3房的產品為了衝房數而規畫成4房產品；此外在付款條件也趨於輕鬆，工程0付款已成普遍條件，現在更出現超低自備購屋方案，或是附裝潢等條件，為的就是擴大購買母群，吸引更多購屋條件不那麼優渥的自住客群，讓市場回歸自住屬性。
