[專欄] 阿廣聊地產34：談合建

雖然合建時，地主與建商六四分（地主6：建商4），這像是不可破的魔術數字般，縱使阿廣接觸過的合建案也大致呈六四比，從來沒人出來質疑這個不成文規則。而這次阿廣就來分享一下，計算合建分配的概念：

土地市價加計利息：建商建築成本及管銷費加計利息= 1(銷售總金額)。細項如下：

地主：1.土地市價。2.建築期間土地資本利息。

建商：1.建築成本。2.營建規劃費用。3.廣告銷售費用。4.人事管理費用。5.稅捐。6.建築期間所有費用利息。

合建的概念簡單的說，就是地主提供土地，建商提供專業及勞務，等到蓋好房子後，再依銷售總金額來分配利潤。

光以合建的概念，其實建商對土地有效利用有做出貢獻，卻只能拿到四成的好處；反觀地主，只需提供土地，加計利息後，翹著二郎腿等著分錢；情況再演變下去，建商也只好硬著頭皮購地、養地，自地自建才不至於被地主剝削，也難怪一般消費者的誤解，認為建商愛炒地皮了。

近年除了房價漲，其實地價也翻倍的漲；照理說，土地漲價是全體人民提供勞務的成果，應由全體人民分享土地漲價的帶來的好處（漲價歸公；編按，「漲價歸公」出自國父孫中山平均地權）；而到了現代，人們的思想觀念還是覺得「有土斯有財」；而這個觀念不破除，房價、地價當然還有繼續漲的理由了。

余陽廣(臉書)

學歷：台北大學不動產與城鄉環境學系畢
年齡：33歲
經歷：3年不動產仲介、4年不動產估價
簡介：我是一個上班族，畢業後就在從事不動產相關工作，不動產交易動輒幾百萬、幾十億，一般認為幹這行可以賺到很多錢，但要在這行累積一點財富，真的要懂得一些「眉角」，這些年我在這行累積不少心得，提供大家一些不動產相關經驗，希望讓大家可以在文章裡一窺究竟。