[專欄] 阿廣聊地產31：台灣都市更新問題重重

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阿廣前些日子在看談話性節目，那天談到台灣房價問題，有位名嘴發表了看法，他說：「現在都市更新容積獎勵後，30公尺寬的大馬路上拼命蓋高樓，往後每個街廓將形成堡壘型態的發展，也就是說街廓外圍因樓高較不受限，只要達到最小更新單位面積就可實施更新，這樣街廓內的老舊公寓將永不見天日，且因巷道寬度不夠，無法蓋電梯大樓，導致都市更新更加困難，如果街廓內能予以放寬容積，進而可以大量蓋住宅大樓，以量制價來抑制房價飆漲…。」

這位名嘴說得頭頭是道，顯示台灣都市更新問題重重，以「台北市土地使用管制規則」為例：

「§25  商業區內建築物之建蔽率及容積率不得超過左表規定，容積率不得超過其面臨最寬道路寬度（以公尺計）乘以百分之五十之積數。」

一塊臨街6米巷的第四種商業區土地（原本容積為800%），因為巷道為6米容積降為300%（6×50%=300%），容積800%跟300%實在差很大！立法原意其實很深遠，街廓內巷道較狹窄，為了使每棟建物日照充足，故限制容積才不會影響居民身心健康，也導致老舊公寓無法重新蓋電梯大樓。

都市更新原本應該要以街廓為單位，在整體開發考量下進行；現今扭曲成只要達到最小單位面積就可實施更新，這僅對於街廓外圍的建物有幫助，而街廓內的老舊公寓依然沒有得到任何好處。再說，民間辦理都市更新，資金成本、時間成本都很高，更新成功的案例畢竟只是少數，少數成功案例物件釋出市場，原本物件因成本因素，單價就很高；在物以稀為貴的推波助燃之下，使物件單價又再被墊高，如此惡性循環。

余陽廣（臉書）

學歷：台北大學不動產與城鄉環境學系畢
年齡：33歲
經歷：3年不動產仲介、4年不動產估價
簡介：我是一個上班族，畢業後就在從事不動產相關工作，不動產交易動輒幾百萬、幾十億，一般認為幹這行可以賺到很多錢，但要在這行累積一點財富，真的要懂得一些「眉角」，這些年我在這行累積不少心得，提供大家一些不動產相關經驗，希望讓大家可以在文章裡一窺究竟。