這個禮拜，政大張金鶚教授宣布推出線上估價公益平台好時價(House+)，是採用自動估價模型（Automated Valuation Model， AVM）進行房地估價的公益性質網站，國外也使用這種估價系統進行估價，並實際作為放貸的參考，包括Fannie Mac(房利美) 與 Freddie Mac(房地美)等公司。
現在網路上評價還不多，作為一個估價人員，當然要來試用看看!
[延伸閱讀] 不動產週記
使用介面
以新北市新莊頭前重劃區內，屋齡一年的「冠德鼎苑」來做測試，結果如下：
依照近一年實價登錄結果，扣除車位價格後，可以發現大約落在40~45的區間內。
接著來到好時價的網站，輸入所有資料，尤其地址必須輸入到號才行，不然就無法查詢。在此以福美街90巷1號來進行。
網站的估價結果是37萬，似乎沒有落在一開始預想的區間內。但如果考量網站的說法「命中率在誤差20%範圍內平均達到82%水準」，因此網站的估價結果落在30~44.5的區間內，的確有包含到目前的行情，只是範圍還是寬了點。
另一方面可以選取「鄰近房屋」功能，可以看到系統認為與本次估價標的相似的案例，但可以發現這些案例都不位於頭前重劃區內，且坪數、屋齡、價格日期的採用範圍似乎都跟本案不太一樣。
就目前評測結果，筆者的發現與心得如下：
1. 相較內政部實價登錄15至30天即更新一次，目前網站3個月更新一次資料庫，在市場反轉的情況下，可能有時效性的問題。
2. 在計算價格時會將兩年以上的成交案例列入計算，如果有區域近年行情變動較大，容易失準。
3. 需要把所有資料都輸入才能開始估價的設定有好有壞，如果對於想快速了解一下單建案行情落點的人可以省下一點時間(但系統估出的價格還是有高或低估的問題)，但如果想了解整個小區域的行情區間就比較不方便。
4. 在案例稀少的地方會無法使用，這也是為何目前只開放查詢六都資料的原因，且尚未提供新竹縣市的資料查詢。
5. 利用地圖找出勘估標的周邊的案例的流程似乎尚未完善，同時若能整合重劃區的觀念，集中在區內找案例，則估價結果應該會更好。
當然，本網站如同市場上其他自動估價產品，對店面、透天、辦公室、廠房、海砂屋、頂加等特殊產品無法進行估價。這部分還是需要透過專業估價師的現勘跟驗證。
當然這個網站對於大量估價、簡單查價還是有幫助，只是在銀行放貸方面，要能像國外一樣作為放貸的參考恐怕還有一段距離，根據網站自行統計，目前的估價模型命中率誤差10%範圍內平均達到52%水準，誤差20%範圍內平均達到82%水準。也就是說網站的估價結果上下調整20%，才有82%的機會可以覆蓋到真正的市場房價區間，因此在估價結果30萬的地區，實際行情可能落在24~36萬的區間，更不用說還有18%的失準率。
另一方面，以目前銀行與估價師事務所的配合情形，若事務所估值偏離市場行情太多，造成銀行放款風險，銀行可以追究估價師的責任；但如果銀行是採認網站的估價結果但估值偏離，銀行恐怕沒辦法追究一個不收費的公益平台的責任吧。
因此，目前網站的估價結果，還是以提供民眾簡單快速查詢的參考價值比較大一些。
![[人物專欄] icon-不動產週記](https://pic.pimg.tw/jimmylu1974/1435843999-1254467750.jpg "[人物專欄] icon-不動產週記") |
海苔，台北人，某國立大學經濟系畢業後，現在在某大型估價事務所上班。
|
