[人物專欄] 不動產週記13：各種特別的實價登錄

最近有一篇新聞：金像獎戲院賣座位　2個40萬，剛好適合聊聊不動產估價時，或者讀者自己在家評估案例時，會遇到的特殊案例，以及他們是否可以用來參考?又要如何參考呢?

比如以下這個做廟宇使用的商業大樓，它的價格行情有參考價值嗎?

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不動產估價法中的「比較法」是收集市場上與勘估標的條件相似的成交案例，再比較其與勘估標的間差異，綜合評估出勘估標的價格的方法，在收集案例的時候最具公信力的來源就是政府的不動產實價登錄。

在實價登錄裡會登記每個案例的土地移轉資料和建物移轉資料，至於比較需要附註的內容則是在第一欄標示出來。最常見的情況當然是什麼都沒有寫的正常案例，在做估價時若能找滿三個無附註的正常案例當然最好，如果真的沒辦法，就要考慮以下的狀況：

 

狀況一：親友、員工或其他特殊關係間之交易

這類案例相當多!但很可惜，因為不能確定交易內容是否不只包含現金，也許含有股票或其他無法評估的交換條件，也無法在交易中列舉，因此我們無法了解這個交易案例真正的建坪單價，這類案例在估價上是不能使用的。

狀況二：外推、增建

陽台外推或頂樓、一樓的空地增建。空地增建的案子比較麻煩，因為實際使用效益較大，市價通常會比行情略高，在估價實務上若調整其增建效益，是可以用在估價報告中的，然而有些公寓可能會有廣大的法定空地，造成增建的面積甚至比登記面積還大，這時他的建坪單價就很不具參考性。而且最近因為政策轉變，帶有增建的案例反而有低於行情的趨勢，因此這些案例除非不得已，不太適合用來作為參考案例。

陽台外推的案例比較簡單，因為陽台無論如何外推，通常也無法太超過，對實際使用效益的幫助有限，因此適度調整其效益即可。

 

狀況三：超特別案例

持分案例(只交易整個所有權的一部分)、或者以下的電影院座位、攤位、廟宇等，因其狀況特殊，有些甚至不具市場性，因此在估價上是沒有參考價值的，但收集起來，也是很有趣的資料。

 

 

 

 

 

另外，筆者看過最特別的案例是以下這個有點像連續劇劇情的備註，難得看到備註如此詳細的案例，不禁讓人再次覺得每個不動產的交易都有它背景的故事。

 

海苔，台北人，某國立大學經濟系畢業後，現在在某大型估價事務所上班。 學習不動產知識，並用英日文能力在公司混口飯吃的同時， 也喜歡學習國外的房地產生態，看看能不能在台灣開發新的商業模式。 喜歡喝點酒，看書，看007電影，將來的目標是成為專業的不動產投資人。 Email：primebrew007@gmail.com