[人物專欄] 不動產週記07：小心踩到投資地雷(2)

 

最近有一條有趣的新聞，大意是說台北車站前面原來nova的位置改成H&M旗艦店，卻在開幕日期之前因為違法的關係臨時喊卡。其原因就是因為沒有申請「變更使用執照」。

 

[延伸閱讀] 不動產週記｜不動產週記03：小心踩到投資地雷

 

 

 

使用執照變更?那是什麼?我房子買了/租了就是我所有的空間，想怎麼用就怎麼用，國家為何還要管?

 

其實這和7月本專欄聊到的土地使用分區是一樣的觀念，而再把它往前推進一點。政府為了避免同一棟大樓不同業種龍蛇混雜，影響安全與安寧，將每個建號的用途登記在案，廣泛的規定以「住家」、「辦公室」、「金融保險業」、「商場」、「飲食店」等，並以建物使用類組來區分，不會細細規定到限某某公司使用。就是為了避免擾民(不然每次店面換老闆都要辦變更)，但又能限制不會讓部分業種開設在不適當的地方，例如有些地方的土管要點裡會規定住宅區建物三樓以上不得作為飲食店使用等。

 

我們這次也可以用政府的免費資源試著了解一下本次新聞的來龍去脈。

首先在台北市民e點通找出利用地址找出本案的使用執照。

  

 

 

 

 

可以看到在使用執照B1~3樓的部分一開始是登記「一般零售業」。而在79年的時候，B1~3樓的部分進行了「使用執照變更」，但因為查詢系統限制的關係，本次關於變更後的用途，只能以變更核准文號來電話查詢台北市建管處。79年完成變更後本案所在樓層一直沒有其他更新紀錄，而後在85年7月8日，NOVA開幕，經營18年後在2014年12月歇業，在2015年間裝修為H&M。

 

不過，據新聞所說，原NOVA所在樓層目前的核准用途為「金融保險業」。若根據以上政府留存紀錄，79年的使用執照變更，應該就是變更為「金融保險業」使用，並且之後一直沒有改變。但在此案改裝為H&M之前，85年開業的NOVA廣場應該也不屬於「金融保險業」的營業範圍，但卻是到易主為H&M之後才被檢舉。此間差異，耐人尋味。

 

 

同樣的使用執照問題，將來也會發生在不動產投資者的身邊，若是使用執照與實際類別不符，就有被檢舉停業的可能性。例如在符合土地使用分區管制的範圍內，想把住家改成辦公室或店面、業者想把重慶南路的商辦改成旅館，都會遇到變更使用執照的問題。相關法條如下，日後再以筆者之前遇過的實例另篇說明。

內政部營建署建築物使用類組及變更使用辦法

臺北市一定規模以下建築物免辦理變更使用執照管理辦法

 

不動產投資必須要在全面合法的情況下進行，否則一旦因疏忽而造成停業，租金還是照付之外，商譽更受影響。

事先請專業人士徹底研究，才能降低風險，增加收益。

 

 

海苔，台北人，某國立大學經濟系畢業後，現在在某大型估價事務所上班。 學習不動產知識，並用英日文能力在公司混口飯吃的同時， 也喜歡學習國外的房地產生態，看看能不能在台灣開發新的商業模式。 喜歡喝點酒，看書，看007電影，將來的目標是成為專業的不動產投資人。 Email：primebrew007@gmail.com