[人物專欄] 不動產週記05：容積率的背後

從今年七月開始，政府通過容積獎勵限縮規定，除了全台都更地區容積獎勵總上限為50％，海砂屋、輻射屋總上限為30％之外，其他地區總上限一律下調至20％。這件事情對我們的生活有什麼影響呢?

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首先介紹一下「容積率」。為了避免民間亂蓋亂開發，產生民居附近有工廠、山坡上面有高塔之類影響居住、破壞環境的行為，政府對每塊土地都有設定其允許的開發量，以及用途範圍，以「土地使用分區」歸納之，於是產生了商業區、住宅區、工業區等分類。每種「使用分區」有其規定的「建蔽率」、「容積率」，如下表就是台北市政府對其區域內各種商業區土地的建蔽率容積率規範，如「第一種商業區」，其基本概念就是指若你有100坪的土地想開發，則你最大每層樓可以蓋55坪，最大整層樓一共可以蓋360坪。

 

在基準容積率之上，再加上「容積移轉」和「容積獎勵」兩種增加容積的方法。為了鼓勵民間往政府需要的方向開發，政府制定了各種項目的容積獎勵，如有做綠美化可以增加5%的容積等等，前面提到的容積獎勵限縮，就是說即使建商滿足了所有的容積獎勵條件，原來可以得到70%的容積獎勵，現在也只能得到50%，以前面的例子來說就是最大整層樓一共可以蓋540坪。

有些人會覺得限制容積獎勵上限天經地義，要是建商可以無限的往上蓋，豈不是給他們賺飽飽?而且蓋這麼多房子買不起，晚上都黑黑的，蓋再高也沒有意義阿?

對於交通不便又就業機會的部分重劃區是這樣沒錯，但是對於某些市區，我們卻需要另一層思考。

 

以下是台北市信義計畫區的天際線。

 

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以下是日本東京新宿在2009年的天際線。

Photo Credit: 維基百科

是否覺得相比之下，台北顯得比較扁平，而新宿看起來比較高聳呢?其實問題就出在容積率上面。台北市的目前開發強度最高的商四土地非常少，而且最高也只有800%的基礎容積。那東京的狀況如何呢?從以下兩張圖，可以看到東京車站附近的商業區土地，基礎容積率可以到1300%、新宿車站附近也有1000%。同樣一塊大小的土地，在東京中心商業區可以蓋的比台北中心商業區來得多，相對的，東京都用同樣土地能提供的住居、就業、生活空間就更多，當然可以容納更多市民，並且增加首都圈內的供給，降低建商開發成本之外，價格也才能更有降價空間。

 

 

 

 

從前面的討論來看，基準容積的制定，對於都市的開發成果息息相關，因為即使為了不要讓重劃區供給過剩而限制容積獎勵上限，若首都市區內能放寬基準容積，因為基數大的關係，依然可以創造更多的開發效益。如此也能提升建商的開發誘因，讓台北市能供給的空間總量更大，才能有更多居住、就業機會，也讓台北市更加接近國際一級都市。

 

海苔，台北人，某國立大學經濟系畢業後，現在在某大型估價事務所上班。 學習不動產知識，並用英日文能力在公司混口飯吃的同時， 也喜歡學習國外的房地產生態，看看能不能在台灣開發新的商業模式。 喜歡喝點酒，看書，看007電影，將來的目標是成為專業的不動產投資人。 Email：primebrew007@gmail.com